Was ist ein Share Deal?
In Abgrenzung zu einem Asset Deal wechselt bei einem Share Deal nicht die Immobilie den Eigentümer, sondern die Gesellschaft, welcher die Immobilie gehört. Ein Kauf über einen Share Deal ermöglicht dadurch tiefere Erwerbsnebenkosten und einen effektiveren Kaufprozess. Dabei darf aber nicht ausser Acht gelassen werden, dass nicht nur die Immobilie, sondern die gesamte Gesellschaft inklusive allfälliger Haftungen übernommen wird. Eine genaue Prüfung der Gesellschaft und der Liegenschaft durch einen Experten schafft hier Klarheit.
Vor allem Renditeobjekte werden aus steuerlichen und verwaltungstechnischen Gesichtspunkten oftmals nicht direkt gehalten, sondern über eine extra dafür gegründete Gesellschaft gekauft. Diese Gesellschaft, oftmals als Aktiengesellschaft geführt, wird dadurch zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie. Möchte der Eigentümer der Gesellschaft die Immobilie verkaufen, stehen ihm zwei Optionen zur Verfügung. Er kann die Immobilie im Namen der Gesellschaft direkt verkaufen – also ein Asset Deal abschliessen. Oder er kann die gesamte Gesellschaft mitsamt ihrer Liegenschaft veräussern, dieser Prozess wird Share Deal genannt. Aus Käufersicht stellt ein Share Deal also den Erwerb von Unternehmensanteilen an einer Gesellschaft dar, welche die zivilrechtliche Eigentümerin der im Zentrum der Transaktion stehenden Immobilie bleibt. Im Vergleich zu einer klassischen Immobilientransaktion, welche eine öffentliche Beurkundung erfordert, ist bei einem Share Deal nur eine Änderung des Gesellschafters im Handelsregister vonnöten.
Unterschiedliche Kosten und Steuerberechnung
Durch einen Share Deal können somit die Gebühren der öffentlichen Hand im Vergleich zu einem Asset Deal reduziert werden. Teurer sind bei einem Share Deal die Kosten der Due Diligence, da zur Darstellung der eigentums- und vermögensrechtlichen Situation der zu erwerbenden Gesellschaft sowohl eine erweiterte rechtliche als auch eine umfangreiche steuerliche Due Diligence erforderlich ist.
Hierbei muss ein besonderes Augenmerk auf die latenten Steuern gelegt werden. Diese werden üblicherweise auch im Kaufpreis berücksichtigt. Latente Steuern entstehen über die Haltedauer der Liegenschaft durch Abschreibungen, stille Reserven und Rückstellungen. Sie minimieren den Buchwert der Liegenschaft und wiederspiegeln nicht den Marktwert. Bei einer Veräusserung wird die Grundstückgewinnsteuer auf den Marktwert (Verkaufspreis) errechnet und entsprechend besteuert. Dies führt zu einer höheren zukünftigen Steuerlast, welche bei einem Verkauf zu tragen kommt und vom Käufer beim Kauf der Gesellschaft eingepreist werden muss. Wenn eine Liquidation oder eine indirekte Teilliquidation innert fünf Jahren nach Erwerb der Gesellschaft erfolgt, wird die Grundstückgewinnsteuer sofort fällig. Auch allfällige Verluste der Gesellschaft sind zu berücksichtigen, da diese vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden können. Das Zürcher Steuerbuch schreibt dazu in Art. 58 »§ 224 a.1: » Schliesst das Geschäftsjahr, in dem ein Grundstückgewinn auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, mit einem Verlust ab, der bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer in der massgebenden Steuerperiode nicht verrechnet werden kann, so kann dieser vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden.»
Beim Kaufpreis ist nicht nur der Wert der Immobilie relevant
Die Berechnung des Kaufpreises bei einem Share Deal gestaltet sich aufgrund dieser Aspekte wesentlich komplexer als bei einem Asset Deal. Es wird zwar, genau wie beim Asset Deal, in einem ersten Schritt der Wert des Objektes ermittelt. Da jedoch nicht die Immobilie allein, sondern die ganze Gesellschaft gekauft wird, müssen zum Immobilienwert auch noch das Umlaufvermögen und weitere Anlagevermögen hinzugerechnet und Verbindlichkeiten der Gesellschaft abgezogen werden.
Für den Verkauf muss der Verkäufer eine Bilanz der Gesellschaft nach unternehmensrechtlichen Grundsätzen unter Wahrung der Bilanzierungs- und Bewertungskontinuität sowie einen Jahresabschluss erstellen.
Share Deal vs. Asset Deal – was macht mehr Sinn?
Die Vorteile eines Share Deals sind die tiefen Kosten, da bei einer richtigen Strukturierung Erwerbsnebenkosten, wie z.B. die Handänderungssteuer, nicht anfallen. Dadurch kann ein Verkauf von beispielsweise einem ganzen Portfolio von Liegenschaften via Share Deal viel einfacher, günstiger und effizienter abgewickelt werden. Mit einem Share Deal werden aber auch allfällige nicht liegenschaftsbezogene Haftungen der Gesellschaft «mitgekauft». Darauf muss bei der Prüfung des Kaufangebots ein Augenmerk gelegt werden. Ob ein Share oder ein Asset Deal mehr Sinn macht, muss also individuell auf die Situation und die Immobilie abgestimmt geprüft werden.
Autor
Melanie Schläpfer, Transaction Manager, Avobis Advisory