Die Schweiz benötigt mehr Wohnungen

23 05 Die Schweiz Benoetigt Mehr Wohnungen

Der Bedarf an Wohnraum steigt. Gründe dafür sind die Zunahme kleiner Haushalte und das Bevölkerungswachstum. Trotzdem wird nicht mehr, sondern weniger gebaut – weshalb?

Während die Nachfrage nach Wohnungen steigt, nimmt die Bautätigkeit in der Schweiz momentan ab. Die Hauptfaktoren für die gestiegene Nachfrage sind die Zuwanderung und die kleiner werdenden Haushalte. Doch warum nehmen die Baugesuche ab? Gemäss einer in der NZZ publizierten Untersuchung der Zürcher Kantonalbank sind sie an jenen Orten besonders stark zurückgegangen, wo in den letzten Jahren ein Überangebot an Wohnungen bestand. Doch nicht nur dort: Auch in Gemeinden mit knappem Angebot (unter 1,5 % Leerstand) hat die Zahl der Baugesuche stark abgenommen.

Einsprachen nehmen zu

Grund für den Rückgang der Baugesuche dürfte daher nicht der fehlende Wille der Investoren sein: Der Anlagebedarf ist nach wie vor hoch und Investitionsmöglichkeiten in Immobilien sind gesucht. Zwar dürfte die Angst vor einer Immobilienblase die Investitionsfreude in den letzten Jahren etwas getrübt haben. Viel mehr ins Gewicht fällt allerdings ein anderer Grund: Es wird immer schwieriger, Wohnungen zu bauen.

So hat sich die Zahl der Auflagen und Bauvorschriften in den letzten Jahren erhöht, zudem haben die Einsprachen zugenommen. Insbesondere die Verdichtung geniesst immer noch zu wenig Akzeptanz in der Bevölkerung. Daher müssen ursprüngliche – durchaus gesetzeskonforme – Pläne oft überarbeitet und angepasst werden.

Bewilligungsverfahren dauern immer länger

Bauvorhaben sind also aufwendiger und teurer geworden. Laut den Untersuchungen der ZKB dauert es heute vom Baugesuch bis zur Baubewilligung umso länger, je dichter besiedelt ein Gebiet ist: Der Schweizer Durchschnitt liegt heute bei 140 Tagen, 67 Prozent mehr als im Jahr 2010. Am längsten dauert es mit durchschnittlich 500 Tagen in Genf, in der Stadt Zürich sind es 330 Tage.

Unserer Einschätzung nach wird sich in der kurzen Frist die Verknappung insgesamt fortsetzen und regional ausdehnen, wenngleich die Bautätigkeit nicht in allen Schweizer Regionen zu gering für die entsprechende Nachfrage ist. Abwenden lässt sich dies kurzfristig nicht mehr, infolge des trägen Charakters des Immobilienmarktes. Aber mittelfristig kann und soll eine Ankurbelung der Wohnungsproduktion Abhilfe schaffen. Ein Schlüssel dazu wäre die Anpassung der Bauvorschriften: Sie sollten deutlich höhere Bauweisen und Ausnützungsziffern ermöglichen und die Umnutzung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum erleichtern. Denn mit kleineren Hürden wird nicht nur mehr, sondern auch schneller gebaut.

Etwas Abhilfe wird nun voraussichtlich von anderer Seite herkommen. Durch die steigenden Mietwohnungskosten dürfte die Individualisierungstendenz und somit die sinkende Haushaltsgrösse sowie der steigende Flächenverbrauch pro Kopf in der nächsten Zeit gebremst werden, womit die Zusatznachfrage nach Wohnraum in erster Linie noch vom Bevölkerungswachstum getrieben werden wird. Für die Entwickler und Investoren heisst das auch, dass im Ausblick kleinere Wohnungen gefragt sind.

So wächst die Schweiz
Das Bundesamt für Statistik nennt drei mögliche Szenarien: Das Referenzszenario geht von einem anhaltenden Wachstum der Wohnbevölkerung aus, im Jahr 2050 soll sie etwa 10,4 Millionen Personen umfassen. Das hohe Szenario sieht ein noch stärkeres Wachstum voraus: Nach diesem sollen im Jahr 2050 sogar 11,4 Millionen Menschen in der Schweiz wohnen. Das tiefe Szenario geht hingegen von einer maximalen Bevölkerungszahl von 9,5 Millionen Personen aus.

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