Wohnungsknappheit: Unterschiedliche Situationen in Basel, Genf und Zürich

Artikel von Raphael Schönbächler, Senior Consultant im Bereich Consulting & Development

Die Wohnungsmärkte in den Zentren Genf und Zürich sind bekanntermassen und nicht erst seit kurzem sehr angespannt und zeigen einen deutlichen Nachfrageüberhang.

Die Leerstandszählung wies per Juni 2023 für die Stadt Zürich praktisch null Leerstand aus, mit einer Leerstandsziffer von 0.06 Prozent. Diese Ziffer überzeichnet allerdings die Marktanspannung etwas, wie die trotz geringem Leerstand jeweils beachtlich hohe Wohnungsfluktuation zeigt. Für eine Gesamtbeurteilung ist es ratsam, neben weiteren Indikatoren auch auf die Angebotsquoten zurückzugreifen. Diese zeigen auf, wie viele Wohnungen in einem bestimmten Zeitraum im Verhältnis zum Wohnungsbestand inseriert und somit auf dem Markt angeboten werden. Die von Avobis erhobene Angebotsquote liegt für den Monat Dezember 2023 in der Stadt Zürich bei 2.6 Prozent (CH: 3.0%), was nur leicht unter dem Schweizer Durchschnitt liegt. Im Dezember wurden immerhin knapp 6’200 Wohnungen angeboten, 94 Prozent davon zur Miete. Es ergeben sich somit in der Limmatstadt auch aktuell Gelegenheiten zum Umziehen. Die Suchkosten sind angesichts der enormen Attraktivität Zürichs dennoch zu hoch, was unter anderem zu unerwünschten Lock-in-Effekten führt, was wiederum die Verdichtungsbemühungen erschwert.

In der Stadt Genf liegt die aktuelle Angebotsquote mit 2.9 Prozent (Leerstandsziffer: 0.5%) etwas höher als in Zürich und Basel. Für Basel messen wir eine Angebotsquote von 2.7 Prozent. Während in Zürich und Genf die Leerstandszählung auf eine hohe Wohnungsknappheit hindeutet, zeigt sie in der Stadt Basel interessanterweise mit 1.1 Prozent einen deutlich weniger angespannten Wohnungsmarkt mit einem Wert auf dem Niveau der Gesamtschweiz.

Angebotsquote (Dez. 2023) sowie vergangene und geplante Wohnungsausweitung in % vom Bestand

Gefüllte Wohnungspipeline in Zürich, wenig Bewilligungen in Genf und Basel

In vielen Schweizer Regionen dürfte sich die Leerstandssituation in den kommenden Monaten noch weiter verschärfen. Grund ist die verhältnismässig geringe Bautätigkeit. Wie sieht es für die drei Grosszentren aus? Wir haben die aktuellen Baugesuchs- und Baubewilligungsdaten von Documedia ausgewertet.

Auch wenn die Stadt Zürich ihren Verdichtungszielen immer noch hinterherhinkt, zeigt sich der Entwicklermarkt beim Wohnen dynamisch. In den letzten 12 Monaten wurden rund 2’650 Wohnungen bewilligt, die somit als Neubauten in der näheren Zukunft auf den Markt kommen werden. Das sind stattliche 1.1 Prozent des Wohnungsbestandes, was deutlich über den Werten von Genf und Basel liegt mit 0.4 bzw. 0.3 Prozent (rund 490 bzw. 350 Wohnungen). Die Wohnungspipeline (ohne zusätzliche Wohnungen durch Aufstockungen oder Anbauten) ist in Zürich aktuell praller gefüllt als die durchschnittliche jährliche Wohnungsausweitung der letzten fünf Jahre.

Anders zeigt sich der Ausblick in Basel und Genf, wo die Anzahl der in den letzten zwölf Monaten bewilligten Wohnungen tiefer ausfällt als in der Vergangenheit. Speziell in Basel, das zwischen 2017 und 2022 relativ dynamisch gewachsen ist, ist die Planungstätigkeit deutlich zurückgegangen. Dies sollte nicht ausschliesslich auf die seit Ende Mai 2022 in Kraft getretene Wohnraumschutzverordnung zurückgeführt werden. Der Blick auf die aktuellen Gesuche von Um- und Anbauten, die direkt von der Verordnung tangiert werden, lässt aber wenig Zweifel am Einfluss der Wohnraumregulierung und untermauert die Meldungen von Investoren, die sich zurückhalten oder gar aus Basel zurückziehen. So bleiben etwa Baugesuche für Aufstockungen oder Anbauten fast gänzlich aus.

Wir haben uns die vor zwei Jahren in Kraft getretene Basler Wohnraumschutzverordnung genauer angesehen und bei der staatlichen Stelle nachgefragt. Vorweg: Eine umfassende Einordung, was sich noch rechnet und unter welchen Umständen, würde diesen Blogbeitrag sprengen. In dieser schwer zu durchschauenden Verordnung, die verständlicherweise zu einer grossen Verunsicherung bei den Eigentümern führt, sollte nicht übersehen werden, dass Aufstockungen im Gegensatz etwa zu Anbauten etwas weniger problematisch sind. Dennoch werden sie sich in vielen Fällen durch die maximal zulässigen Mietzinse nicht mehr rechnen. Klar ist, dass ohne ökologische Massnahmen, die den Spielraum bei der Überwälzbarkeit der Investitionen erhöhen, Erneuerungen mit dem neuen Gesetz kaum mehr machbar sind. Die konkrete Bewilligungspraxis wird sich in den kommenden Monaten noch einspielen und zeigen, ob etwa umfassende Sanierungen an guten Lagen doch realisierbar sind.

Angebotsförderung statt Mietpreisregulierungen

In Genf können wir schon seit den 1990er-Jahren die Effekte von staatlichen Markteingriffen beobachten. Die Genfer Gesetze haben die Wohnungsknappheit vergrössert und die Anreize für notwendige Investitionen in den Gebäudebestand verringert. In Genf gibt es zum Glück Entwicklungsgebiete an und ausserhalb der Stadtgrenze und Basel weist ohnehin grosse Entwicklungs- und Transformationsareale auf, wodurch mittel- bis längerfristig zahlreiche neue Wohnungen entstehen werden.

Die Genfer und Basler Regulierung sowie auch die Initiativen in Zürich aus mehrheitlich politisch linken Kreisen wie die Initiative «Bezahlbare Wohnungen schützen – Leerkündigungen stoppen» oder «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich», welche noch beim Regierungsrat hängig sind oder sich im Sammelstadium befinden, zielen nicht auf die Förderung von mehr Wohnraum ab, sondern auf deren Erschwinglichkeit. Es sind letztlich Mietpreisregulierungen, die das Resultat der Knappheit – die Wohnungspreise – angehen. Wobei erwähnt werden muss, dass mit den Regulierungen auch die Verteilung des Angebots auf die verschiedenen sozialen Schichten behandelt wird und somit ein Thema, bei dem der Markt alleine nicht alle gesellschaftlichen Ziele zu erreichen vermag.

Gemäss ökonomischer Logik führen solche Markteingriffe (leider) zu einer Verknappung, die wiederum preistreibend wirkt. In Basel wird das einfach im Neubaubereich der Fall sein. Damit werden Bestandsmieter länger als nötig in ihren Wohnungen verharren und Personen, die zu- und umziehen wollen, werden benachteiligt. Markteingriffe führen fast immer zu weiteren Eingriffen, wie etwa die kürzlich in Genf eingeführte Sanierungspflicht, da unterdurchschnittlich wenige Gebäude energetisch saniert sind und somit die Klimaziele verfehlt werden.

Die Wohnungsmarkdaten in Basel sprechen nicht für die Notwendigkeit einer «strengen» Regulierung

Im Vergleich mit Genf und Zürich zeigt sich das Niveau der Angebotsmieten in Basel deutlich moderater. Die Inseratezahlen zeigen, dass in der Rhônestadt das Angebot an preisgünstigen Wohnungen zumindest nicht als sehr kritisch eingestuft werden kann. Es handelt sich auch nicht um einen Wirtschaftsstandort mit tiefen Löhnen. Das lässt die Vermutung zu, dass die Wohnraumschutzverordnung angesichts der negativen Effekte, die damit in Kauf genommen werden, deutlich übers Ziel hinausschiesst – sofern die Umsetzung durch die zuständige Kommission so streng, wie von vielen befürchtet, ausgelegt wird.

Stellschrauben gegen die Wohnungsknappheit sind vorhanden

Es ist hinlänglich untersucht, dass ein Grossteil der Reserven bzw. des Verdichtungspotenzials in der Schweiz in Form von inneren Reserven bei schon überbauten, aber unternutzten Grundstücken liegt. Es liegt somit auf der Hand, dass weitere Aufzonungen einen erheblichen Hebel bei der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum bieten. Sogar bei Stockwerkeigentum kann eine Aufstockung zur Beschaffung der Mittel für eine grosszyklische Erneuerung (Verkauf des Ausnützungspotenzials an einen Investor) und Verdichtung führen.

Grosszentren eignen sich für Aufzonungen, da sich an guten Lagen eine Aufstockung und auch ein Neubau eher rechnet. An schlechteren Lagen sind Sanierungen oft wirtschaftlicher. Ob dies, wie bei der neusten Zürcher Initiative «Mehr Wohnraum durch Aufstockung – quartierverträglich und nachhaltig», flächendeckend erfolgen soll, sei dahingestellt. Will man aber rasch mehr Wohnraum und dies nicht nur in den Agglomerationen, kommt man um Aufzonung und Aufstockungen nicht herum, da in dicht besiedelten Gebieten aus baurechtlichen Gründen oft Neubauten nicht in Frage kommen. Und da Aufstockungen insbesondere bei alter Bausubstanz teuer sind, braucht es besser Reserven für zwei statt nur ein zusätzliches Geschoss, damit es sich rechnet. An der Initiative wird kritisiert, dass Aufstockungen nur zu mehr Luxuswohnungen führen würden. Wir schätzen diese Gefahr als gering ein, da bei vielen Gebäuden Positionierungen für die Mittelschicht sinnvoll sein dürften. Schlussendlich braucht es neben der Förderung von preisgünstigen Wohnungen mittels Genossenschaften auch genügend Wohnungen für die Mittelschicht.

Avobis als Partnerin für die Wohnraumanalyse und -strategie

Falls Sie – auch in Basel – Ihre energetische Sanierung planen, unterstützt Sie Avobis gerne mit einer umfassenden Wirtschaftlichkeitsrechnung und Massnahmenempfehlungen. Für Gemeinden empfehlen wir, mittels Wohnraumanalysen zunächst die lokalen Marktverhältnisse zu untersuchen, um den segmentspezifischen Bedarf zu erörtern und darauf aufbauend die Wohnraumstrategie durch zielgerichtete Massnahmen zu erarbeiten.