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Sale-&-Rent-Back: Flexibilität bei Betriebsimmobilien

Wenn eine Unternehmung eine Immobilie verkauft und sie gleichzeitig längerfristig rückmietet, spricht man von einer Sale-&-Rent-Back Transaktion. Diese wird oftmals in Erwägung gezogen, um die Bilanz zu verkleinern und flüssige Mittel zu beschaffen. Macht eine solche Transaktion Sinn, und was soll dabei beachtet werden?

Eine Sale-&-Rent-Back Transaktion stellt den Verkauf einer (Betriebs-)Liegenschaft an einen Investor dar, welche gleichzeitig zurückgemietet und somit weiter genutzt wird. Der Rückmietvertrag ist an den Kaufvertrag gebunden und in der Regel mit einer festen Laufzeit von 5 bis 20 Jahren sowie Optionen ausgestaltet. Dabei gewährt das Schweizer Mietrecht eine gewisse Flexibilität bei der Strukturierung dieser Mietverträge.

Unterschiedliche Mietverträge möglich
Es haben sich hinsichtlich der Mietvertragsbasis und Mietvertragskonditionen drei Modelle etabliert: Es gibt den Schweizer Standard-Mietvertrag, den Dach & Fach-Mietvertrag sowie den Triple-Net Mietvertrag. Beim Schweizer Standard-Mietvertrag gehen die Nebenkosten zu Lasten des Mieters, die weiteren Kosten wie OPEX (periodische Bewirtschaftungs-/Betriebs- und Unterhaltskosten), CAPEX (aperiodische Instandsetzungs-/Instandhaltungskosten), Kapitalkosten und Steuern gehen zu Lasten des Eigentümers. Anders beim Triple-Net Mietvertrag, bei welchem die Nebenkosten und weitere Kosten (OPEX/CAPEX) vom Mieter zu begleichen sind und der Eigentümer i.d.R. lediglich die Kosten für Kapital und Steuern selbst trägt. Beim Dach & Fach-Mietvertrag liegen die Nebenkosten und ein Teil der weiteren Kosten (OPEX / teilw. CAPEX) beim Mieter. Der Eigentümer trägt die Kosten für Kapital und Steuern und einen Teil der weiteren Kosten (teilw. CAPEX).

Investition in eine solche Immobilie
Für den Käufer einer solchen Immobilie kann dieses Geschäft sehr lukrativ sein, da der Mieter vorher Eigentümer war und in der Praxis die Liegenschaft entsprechend unterhalten hat. Trotzdem sind die üblichen Prüfprozesse zu absolvieren. Für Cashflow-orientierte Investoren sind die langfristigen Rückmietverträge mit entsprechend langfristigen Mietzinszahlungen interessant. Als wichtigste Einflussfaktoren für die Ermittlung des Rendite-/Risikoprofils zählen der Mieter selbst (Branche, Finanzen, Bonität), der Standort resp. die Erschliessung des Grundstücks, die Liegenschaft (Nutzung, Zustand, Drittverwendbarkeit) und die Eigentumsformen (Baurecht, STWE). Ferner sind die Umweltaspekte (Altlasten, Asbest), der Mietvertrag (Basis, Laufzeit, Sicherheit, Indexierung), die Abgrenzung zwischen Grund- / Mieterausbau, die Renditen und Bewertungen sowie die Fremdfinanzierbarkeit wichtige Faktoren, die es zu prüfen gilt.

Weshalb eine Sale-&-Rent-Back Transaktion?
Die Gründe, weshalb sich ein Unternehmen dafür entscheidet, seine Immobilie zu verkaufen und via Sale-&-Rent-Back Transaktion zurück zu mieten, sind vielschichtig. Die Immobilie nur zu mieten, beschafft einerseits liquide Mittel, die ins Kerngeschäft investiert werden können. Andererseits kann damit die Bilanz verkleinert und eine Verbesserung der Finanzkennzahlen sowie die Beschaffung von verfügbaren Mitteln zur Schuldenreduktion erreicht werden. Zudem erhöht sich die Transparenz der Immobilienkosten sowie die langfristige Standortflexibilität. Demgegenüber steht ein relativ kleiner Markt in der Schweiz von Verkäufern und Investoren, die Aufgabe einer gewissen Unabhängigkeit sowie emotionale Gründe resp. eine enge Bindung zu den Betriebsimmobilien. Ob eine Sale-&-Rent-Back Transaktion also der richtige Weg ist, muss im Einzelfall geprüft und die Faktoren sorgfältig gegeneinander abgewogen werden.

  • Pascal Tonini

 

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