Die Jahre 2022 und 2023 markierten eine Phase des Wandels im Immobiliensektor, die Investoren vor Herausforderungen stellte. Die raschen Zinserhöhungen und der damit einhergehende Preisrückgang bei Immobilienfonds hinterliessen einen nachhaltigen Eindruck. Doch mit dem Beginn des Jahres 2024 zeichnet sich eine positive Veränderung ab. Hier werfen wir einen Blick auf die Entwicklungen der letzten Jahre und schauen, welche Aussichten dieses Jahr für Käufer und Verkäufer bereithält.
Die letzten beiden Jahre waren geprägt von einem abrupten Anstieg der Zinssätze und der damit verbundenen Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt. Institutionelle Anleger sahen sich plötzlich mit möglichen Wertkorrekturen in ihren Immobilienportfolios konfrontiert. Während börsennotierte Immobilienwerte rasch auf die Veränderungen reagierten, bildete sich auf dem Transaktionsmarkt eine Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. Diese Phase führte zu einem stagnierenden Markt und einem Rückgang der Liquidität.
Objekte an guter Mikro- und Makrolage mit wenig Risiken erzielen nach wie vor gute Preise. Und auch ESG-konforme Liegenschaften sind attraktiv. Insbesondere bei institutionellen Investoren beobachten wir in diesem Sinne Portfoliobereinigungen: «Wir sehen, dass institutionelle Anleger devestieren, insbesondere bei nicht ESG-konformen Liegenschaften oder Liegenschaften, welche nicht mehr ins Portfolio passen», sagt Martin Brüngger, Head Transactions bei Avobis. Das heisst nicht in jedem Fall, dass sie den Immobilienbestand abbauen – je nach Situation wird auch ver- und wiedergekauft.
Harmonisierung der Renditevorstellungen
Die Hochphase der Zinsen, bedingt durch exogene Faktoren wie Lieferengpässe und steigende Rohstoffpreise, dürfte laut Expertenmeinungen einer Abschwächung weichen. Mit dem Rückgang der Inflation erwarten die Analysten Zinssenkungen und eine Neuausrichtung der Geldpolitik bereits in der kommenden Sitzung im März 2024. «Dies könnte zu niedrigeren Marktzinsen führen und den Weg für eine Harmonisierung der Renditevorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern beschleunigen», sagt Martin Brüngger. Niedrigere Zinskosten und eine weniger restriktive Geldpolitik führen zu kulanteren Kreditkonditionen und die Nachfrage nach Immobilien steigt. Die erwartete Entwicklung für 2024 deutet auf eine Klärung von Bewertungsdifferenzen und eine Reduzierung der Zinsunsicherheit hin, was für Renditeobjekte positive Impulse verspricht.
Die anhaltenden Devestitionstrends institutioneller Anleger, insbesondere im nicht ESG-konformen Bereich, bieten Chancen für semi-professionelle Käufer. «Für ESG-konforme Liegenschaften sind nach wie vor institutionelle Investoren die potenziellen Käufer», betont Martin Brüngger. Semi-professionelle Investoren haben mehr Spielraum in der Gestaltung ihrer Portfolios, da sie nicht reguliert sind und keine Berichterstattungspflicht haben. Sie müssen also beispielsweise keinen CO2-Absenkungspfad nachweisen und sie haben auch eine etwas höhere Risikobereitschaft und können zum Beispiel mit Leerständen besser umgehen. Dafür sind die Renditeerwartungen etwas höher.
Der Immobilienmarkt erlebt einen Wandel, und 2024 könnte ein Jahr der Stabilisierung und neuer Chancen sein. Käufer und Verkäufer sollten sich auf die erwartete Rückkehr zu niedrigen Zinsen vorbereiten und Strategien entwickeln, um von den sich abzeichnenden Veränderungen zu profitieren.
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