Mixed-Use-Immobilien: Auf die Kombination kommt es an

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Gebäude mit gemischter Nutzung sind im Trend. Bei der Wahl der Mieterschaft und der Nutzungsarten braucht es allerdings viel Fingerspitzengefühl.

In der modernen Städteplanung kommt Mixed-Use-Gebäuden eine Schlüsselrolle zu. Weil Wohnraum, Laden- und Gewerbeflächen, Büros, Gastronomie und weitere Dienstleistungsangebote unter einem Dach vereint sind, ergeben sich kurze Wege und eine hohe Ausnutzung der Flächen. Dies spart Ressourcen und erhöht gleichzeitig die Lebensqualität im verdichteten, urbanen Raum.

Ebenfalls lassen sich durch Mehrfachnutzung Sicherheitsdefizite vermeiden: Mixed-Use-Immobilien sind tagsüber bis spät in die Nacht belebt und durchmischt. Es entstehen dadurch keine anonymen, zeitweise menschenleeren Bereiche, wie das in grossen Wohnüberbauungen oder in Bürokomplexen der Fall sein kann.

Diversifizierung dank Nutzungsmix

Aus Sicht von Investoren können Mixed-Use-Gebäude weitere Vorteile bieten: Aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsarten wirken sich Einbrüche in einzelnen Teilmärkten nicht auf die gesamte Immobilie aus. Damit ist das Risiko für Mietausfälle und Leerstände verringert.

Das Planen von Mixed-Use-Immobilien braucht allerdings Erfahrung und Fingerspitzengefühl: Die Wahl des richtigen Standorts und der Mietermix sind erfolgsentscheidend. Zudem erfordern solche Immobilien in der Regel höhere Investitionen und aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsarten steigt der Planungs- und Verwaltungsaufwand. Bei Repositionierungen geben die Grundrisse und die Erschliessungen den Rahmen der möglichen Nutzungen vor und bei Neubauten müssen sie entsprechend weitsichtig konzipiert werden. Es ist auch empfehlenswert, frühzeitig Betreiber- und Betriebskonzepte anzugehen.

Synergien durch Mixed-Use

Einige Nutzungsarten ergänzen sich besonders gut, indem sie funktionale und soziale Synergien schaffen. Ein Beispiel hierfür ist die Kombination aus Wohnen, Detailhandel und Gastronomie oder Büroflächen, sowie weiteren Dienstleistungsangeboten, welche die Work-Life-Balance über Mittag oder nach der Arbeit verbessern – wie etwa ein Fitnesscenter. Die Attraktivität von Gewerbeflächen wie auch von Wohnraum lässt sich zudem durch Integration einer Kita steigern. Befindet sie sich am Wohn- oder Arbeitsort der Eltern, gestaltet sich deren Alltag wesentlich einfacher und stressfreier – ein Mehrwert, der zunehmend gefragt ist.

Nicht alles verträgt sich

Es gibt auch Nutzungsarten, die sich nicht gut miteinander kombinieren lassen: Allgemein sind Produktionsbetriebe, Labore und Werkstätten problematisch, da sie oft Lärm, Verkehr, Gerüche und teilweise Bodenvibrationen verursachen oder spezielle Anforderungen an die Erschliessung der Flächen erfordern. Aber auch nicht alle Wohnnutzungen und Büronutzer sollten für Mixed-Use-Gebäude eingeplant werden. So suchen gewisse Zielgruppen aus dem Büromarkt keine Mixed-Use-Gebäude, da sie etwa eigene Empfangsbereiche oder eine gehobene Repräsentativität für ihre Kundenkontakte benötigen.  

Auch die Art der Gastronomie muss zu einer Liegenschaft passen. Dabei sind sowohl das Angebot wie auch das Zielpublikum ausschlaggebend. Ein Barbetrieb verträgt sich beispielsweise nur schlecht mit Wohnraum, während er in Geschäftsliegenschaften aufgrund unterschiedlicher Nutzungszeiten seltener zum Problem wird. Das Konzept eines Mixed-Use-Gebäudes muss daher nicht nur berücksichtigen, welche Angebote sich ergänzen und gefragt sind, sondern auch, durch welche spezifischen Faktoren sie für eine Mieter-Gemeinschaft belastend sein können.

Mixed-Use nimm weltweit zu
Gemischte Nutzung ist an sich nichts Neues: So vereinten bereits die Trajansmärkte im antiken Rom Geschäfte, Wohnungen, Verwaltungsbüros und eine Bibliothek unter einem Dach. Heute verstärken das weltweite Bevölkerungswachstum und die damit verbundene Urbanisierung diese Entwicklung. Darüber hinaus ist die Nutzungsdurchmischung stadtplanerisch gewollt als Reaktion auf die vielerorts unerwünschte Entwicklung der fragmentierten und dadurch mobilitätsstiftenden Zentralität der letzten Jahrzehnte. Ein Pioniergebäude aus neuerer Zeit ist zum Beispiel der Hochhauskomplex 900 North Michigan Avenue, der 1989 in Chicago erstellt wurde. Er beinhaltet ein Einkaufszentrum, ein Hotel, Büroflächen, Eigentumswohnungen und eines der grössten Parkhäuser der Stadt. Das grösste Mixed-Use-Gebäude dürfte der 2019 fertiggestellte Wolkenkratzer-Komplex 55 Hudson Yards in Manhattan sein: Seine beiden Türme mit 52 bzw. 90 Stockwerken beinhalten über 100 Läden, zwei Eisenbahnplattformen, Wohnungen für etwa 4000 Personen, Büroflächen und ein umfangreiches Dienstleistungs- und Gesundheitsangebot. Wer im 55 Hudson Yards wohnt und arbeitet, muss ihn theoretisch nie verlassen. In der Schweiz spielt neben der Renaissance der Hochhäuser die Reduzierung der reinen Verkaufsgeschäfte eine entscheidende Rolle für den Trend hin zu Mixed-Use-Nutzungen. Es wird sich in den nächsten Jahren zeigen, wie sich die aktuell diversen Planungen in diesem Bereich im Markt etablieren.

Mit Avobis Mixed-Use planen

Mixed-Use-Gebäude sind eine Antwort auf die zunehmende Urbanisierung und Ausdifferenzierung von Nutzungen, Arbeits- und Lebensstilen. Sie sind sowohl städteplanerisch wie auch aus Investorensicht interessant. Aus den eigenen Transaktionserfahrungen und den vielen Beratungen zu Nutzungskonzeptionen kann Avobis Sie beim Bestimmen eines marktfähigen und innovativen Nutzungsmix’ unterstützen, sei es bei Repositionierungen von Gebäuden mit Leerstandsschwierigkeiten oder bei Neubauten.

	
David Berlart Rund

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