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L’immobilier à usage mixte : tout est dans la combinaison

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Les bâtiments à usage mixte ont le vent en poupe. Il faut toutefois faire preuve de beaucoup de doigté dans le choix des locataires et des types d'utilisation.

Dans l’urbanisme moderne, les bâtiments à usage mixte jouent un rôle clé. Le fait de réunir sous un même toit des logements, des surfaces commerciales et artisanales, des bureaux, des restaurants et d’autres offres de services permet de réduire les distances et d’exploiter au maximum les surfaces. Cela permet d’économiser des ressources et d’améliorer la qualité de vie dans les zones urbaines denses.

De même, la polyvalence permet d’éviter les déficits de sécurité : Les immeubles à usage mixte sont animés et mélangés pendant la journée et jusque tard dans la nuit. Il n’y a donc pas de zones anonymes et temporairement désertes, comme cela peut être le cas dans les grands ensembles d’habitation ou les complexes de bureaux.

Diversification grâce à un mélange d’utilisations

Du point de vue des investisseurs, les bâtiments à usage mixte peuvent présenter d’autres avantages : En raison des différents types d’utilisation, les baisses sur certains marchés partiels ne se répercutent pas sur l’ensemble de l’immeuble. Le risque de perte de loyer et de vacance est donc réduit.

La planification de biens immobiliers à usage mixte nécessite toutefois de l’expérience et du doigté : le choix du bon emplacement et la combinaison de locataires sont des facteurs décisifs pour le succès. En outre, de tels biens immobiliers nécessitent généralement des investissements plus importants et, en raison des différents types d’utilisation, les frais de planification et de gestion augmentent. En cas de repositionnement, les plans d’étage et les dessertes définissent le cadre des utilisations possibles et, dans le cas de nouvelles constructions, elles doivent être conçues en conséquence avec une grande prévoyance. Il est également recommandé d’aborder suffisamment tôt les concepts d’exploitation et de gestion.

Synergies grâce à l’utilisation mixte

Certains types d’utilisation se complètent particulièrement bien en créant des synergies fonctionnelles et sociales. Un exemple en est la combinaison de logements, de commerces de détail et de restauration ou de surfaces de bureaux, ainsi que d’autres offres de services qui améliorent l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée à midi ou après le travail – comme un centre de fitness. L’attractivité des surfaces commerciales et des logements peut être augmentée par l’intégration d’une crèche. Si elle se trouve sur le lieu de résidence ou de travail des parents, leur quotidien est nettement plus simple et moins stressant – une valeur ajoutée de plus en plus demandée.

Tout n’est pas compatible

Il existe également des types d’utilisation qui ne se combinent pas bien entre eux : De manière générale, les entreprises de production, les laboratoires et les ateliers posent problème, car ils génèrent souvent du bruit, de la circulation, des odeurs et parfois des vibrations du sol, ou exigent des exigences particulières en matière d’accès aux surfaces. Mais toutes les utilisations résidentielles et les utilisateurs de bureaux ne devraient pas non plus être planifiées pour des bâtiments à usage mixte. Ainsi, certains groupes cibles du marché des bureaux ne recherchent pas de bâtiments à usage mixte, car ils ont par exemple besoin de leurs propres espaces de réception ou d’une représentativité élevée pour leurs contacts avec la clientèle.  

Le type de restauration doit également être adapté à l’immeuble. L’offre et le public cible sont déterminants à cet égard. Un bar, par exemple, s’accommode mal de l’habitat, alors qu’il pose rarement problème dans les immeubles commerciaux en raison des différentes heures d’utilisation. Le concept d’un bâtiment à usage mixte doit donc tenir compte non seulement des offres qui se complètent et qui sont demandées, mais aussi des facteurs spécifiques qui peuvent les rendre contraignantes pour une communauté de locataires.

Les usages mixtes augmentent dans le monde entier
L’utilisation mixte n’est pas nouvelle en soi : ainsi, les marchés de Trajan dans la Rome antique réunissaient déjà sous un même toit des magasins, des logements, des bureaux administratifs et une bibliothèque. Aujourd’hui, la croissance démographique mondiale et l’urbanisation qui en découle renforcent cette tendance. En outre, la mixité des usages est voulue par l’urbanisme en réaction au développement indésirable, en de nombreux endroits, d’une centralité fragmentée et donc génératrice de mobilité au cours des dernières décennies. Un bâtiment pionnier récent est par exemple le complexe de tours 900 North Michigan Avenue, construit en 1989 à Chicago. Il comprend un centre commercial, un hôtel, des bureaux, des appartements en copropriété et l’un des plus grands parkings de la ville. Le plus grand bâtiment à usage mixte devrait être le complexe de gratte-ciel 55 Hudson Yards à Manhattan, qui sera achevé en 2019 : ses deux tours de 52 et 90 étages comprennent plus de 100 magasins, deux plates-formes ferroviaires, des logements pour environ 4000 personnes, des bureaux et une vaste offre de services et de soins. Celui qui habite et travaille au 55 Hudson Yards ne doit théoriquement jamais le quitter. En Suisse, outre la renaissance des gratte-ciel, la réduction des magasins de vente pure joue un rôle décisif dans la tendance à la mixité des usages. On verra dans les années à venir comment les diverses planifications actuelles dans ce domaine s’établiront sur le marché.

Planifier un usage mixte avec Avobis

Les bâtiments à usage mixte sont une réponse à l’urbanisation croissante et à la différenciation des usages, des modes de travail et des styles de vie. Ils sont intéressants tant du point de vue de l’urbanisme que de celui des investisseurs. Grâce à sa propre expérience en matière de transactions et à ses nombreux conseils en matière de conception d’utilisation, Avobis peut vous aider à déterminer une mixité d’utilisation commercialisable et innovante, qu’il s’agisse de repositionner des bâtiments présentant des difficultés de vacance ou de construire de nouveaux bâtiments.

	
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