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La Suisse a besoin de plus de logements

23 05 Die Schweiz Benoetigt Mehr Wohnungen

Le besoin en logements augmente. Les raisons en sont l'augmentation du nombre de petits ménages et la croissance démographique. Pourtant, on ne construit pas plus, mais moins - pourquoi ?

Alors que la demande de logements augmente, l’activité de construction diminue actuellement en Suisse. Les principaux facteurs de l’augmentation de la demande sont l’immigration et la diminution de la taille des ménages. Mais pourquoi les demandes de permis de construire diminuent-elles ? Selon une étude de la Banque cantonale de Zurich publiée dans la NZZ, elles ont particulièrement diminué dans les endroits où l’offre de logements était excédentaire ces dernières années. Mais pas seulement là : le nombre de demandes de permis de construire a également fortement diminué dans les communes où l’offre est restreinte (moins de 1,5 % de logements vacants).

Les oppositions se multiplient

La raison du recul des demandes de permis de construire ne devrait donc pas être le manque de volonté des investisseurs : Le besoin de placement est toujours aussi élevé et les possibilités d’investissement dans l’immobilier sont recherchées. La crainte d’une bulle immobilière a certes quelque peu terni l’envie d’investir ces dernières années. Mais une autre raison pèse bien plus lourd dans la balance : il est de plus en plus difficile de construire des logements.

Ainsi, le nombre de conditions et de prescriptions en matière de construction a augmenté ces dernières années, sans compter que les oppositions se sont multipliées. La densification, en particulier, n’est toujours pas suffisamment acceptée par la population. C’est pourquoi les plans initiaux – tout à fait conformes à la loi – doivent souvent être revus et adaptés.

Les procédures d’autorisation prennent de plus en plus de temps

Les projets de construction sont donc devenus plus compliqués et plus chers. Selon les études de la ZKB, plus une région est peuplée, plus le délai entre la demande de permis de construire et l’obtention du permis de construire est long : la moyenne suisse est aujourd’hui de 140 jours, soit 67% de plus qu’en 2010. C’est à Genève que le délai est le plus long, avec une moyenne de 500 jours, contre 330 jours pour la ville de Zurich.

Selon nos estimations, la pénurie va globalement se poursuivre à court terme et s’étendre au niveau régional, même si l’activité de construction n’est pas trop faible pour la demande correspondante dans toutes les régions suisses. Il n’est plus possible d’éviter cette situation à court terme, en raison de la nature inerte du marché immobilier. Mais à moyen terme, une relance de la production de logements peut et doit y remédier. L’une des clés serait d’adapter les règles de construction : elles devraient permettre des types de construction et des coefficients d’utilisation nettement plus élevés et faciliter la transformation de bâtiments commerciaux en logements. Car avec des obstacles moins importants, on ne construit pas seulement plus, mais aussi plus vite.

Un peu de remède viendra probablement d’un autre côté. L’augmentation des coûts des logements locatifs devrait freiner la tendance à l’individualisation et, par conséquent, la diminution de la taille des ménages ainsi que l’augmentation de la consommation de surface par habitant dans un avenir proche, de sorte que la demande supplémentaire de logements sera encore principalement motivée par la croissance démographique. Pour les promoteurs et les investisseurs, cela signifie également que les logements plus petits sont demandés dans les perspectives.

Comment la Suisse se développe
L’Office fédéral de la statistique évoque trois scénarios possibles : Le scénario de référence prévoit une croissance continue de la population résidente, qui devrait compter environ 10,4 millions de personnes en 2050. Le scénario haut prévoit une croissance encore plus forte : Selon celui-ci, 11,4 millions de personnes devraient même habiter en Suisse en 2050. Le scénario bas, quant à lui, prévoit une population maximale de 9,5 millions de personnes.

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David Berlart Rund

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