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Oppositions à la construction : « L’introduction d’un risque modéré en matière de coûts serait une étape importante et judicieuse. »

Le logement se fait de plus en plus rare en Suisse. Un plan d'action de la Confédération présenté récemment comprend une liste de recommandations pour les cantons, les communes et d'autres acteurs afin de lutter contre la pénurie de logements. L'une de ces mesures consiste à examiner s'il convient d'inscrire dans la loi sur l'aménagement du territoire un « risque modéré de frais » en cas d'opposition. Est-ce que cela a un sens ou est-ce que l'on se trompe de cible ? Anica Raichle, Head Development chez le promoteur immobilier Rimaplan AG, fait le point sur la question.

Anica Raichle, quelles sont les principales raisons de la pénurie de logements, surtout dans les centres urbains – est-ce dû aux nombreuses oppositions ?

Les recours ne sont qu’un des nombreux facteurs qui contribuent à retarder la résolution du problème de la pénurie de logements. D’une part, l’écart toujours plus grand entre les nouveaux loyers et les loyers existants incite de nombreuses personnes à rester plus longtemps que nécessaire dans des logements trop grands pour profiter de loyers plus bas. Par ailleurs, les coûts de construction plus élevés rendent la construction globalement moins attrayante, d’autant plus que l’urgence en matière d’investissement a de toute façon diminué avec le retournement des taux d’intérêt. De plus, les délais d’obtention d’un permis de construire ne cessent de s’allonger. La ZKB a analysé qu’en Suisse, il faut aujourd’hui 140 jours entre la demande de permis de construire et l’obtention de l’autorisation de construire, soit 67% de plus qu’en 2010. Le délai est encore plus long lorsque des oppositions sont formulées.

Le nombre d’oppositions a-t-il augmenté ces derniers temps ?

Oui, ils l’ont fait. Evelyne Schlauri les décrit même comme la cinquième langue nationale de la Suisse. Je la cite ici dans son article actuel sur SRF (7.2.2024, en allemand) : « Dans le canton de Bâle-Ville par exemple, il y a eu 750 oppositions à des constructions en 2023, soit bien 50 pour cent de plus qu’en 2020. Dans la ville de Zurich, il n’y a pas de possibilité d’opposition, mais directement la voie du recours. Et celle-ci est de plus en plus utilisée : en 2022, il y avait près de 37 pour cent de recours de plus qu’en 2010, et pour les nouvelles constructions, il y en avait presque deux fois plus en 2022 qu’en 2010. »

Et selon une étude de la ZKB (en allemand), dix pour cent de tous les projets de construction autorisés n’ont pas été réalisés entre 2010 et 2020, notamment en raison de recours. Selon eux, 4000 logements sont ainsi perdus chaque année, et la tendance est à la hausse.

Même pour les demandes de permis de construire que nous avons déposées, il n’est plus guère possible d’obtenir un permis de construire définitif sans traiter une opposition ou un recours. Jusqu’à présent, nous avons toujours pu résoudre ce problème.

Pourquoi la peur des oppositions a-t-elle une si grande influence sur l’activité de construction ?

Les oppositions entraînent des vérifications et des litiges juridiques supplémentaires, ce qui peut entraver de manière décisive le processus d’approbation du projet de construction, le retarder considérablement et provoquer un arrêt. En outre, des effets négatifs sur les coûts de construction (ressources et temps) sont également possibles, jusqu’à l’insécurité de l’investisseur ou du maître d’ouvrage, ce qui, dans le pire des cas, peut même provoquer l’abandon du projet.

Comment contrecarrez-vous les oppositions ?

Les recours sont un droit qui est de plus en plus souvent utilisé de manière abusive. La construction de logements supplémentaires est ainsi bloquée, voire empêchée. Les recours sont donc toujours un facteur de risque. Dans nos études de projet, nous abordons donc les oppositions potentielles dès le début du projet. Nous nous basons sur une communication transparente et claire, tant avec le maître d’ouvrage qu’avec les parties susceptibles de faire opposition. Nous sommes ainsi en mesure de minimiser le risque d’opposition et de mettre en œuvre nos projets de construction relativement rapidement et sans retard.

Déposer une opposition contre un projet de construction pourrait bientôt coûter quelque chose. Le Conseil fédéral a été chargé par le Conseil des Etats d’examiner s’il convient d’ancrer dans la loi sur l’aménagement du territoire un « risque modéré » en matière de coûts en cas d’opposition. Est-ce judicieux ?

En principe, les personnes légitimes ont le droit de faire opposition à une construction. L’utilisation de plus en plus abusive de ce droit devrait, à notre avis, être empêchée. Cela pourrait par exemple prendre la forme d’un « risque modéré en matière de coûts ». De cette manière, on réfléchirait plus précisément à la question de savoir si une opposition est justifiée. Cela permettrait d’accélérer à nouveau les processus d’autorisation et de rétablir l’esprit initial du droit.

La possibilité d’un processus de construction et de planification plus rapide envoie un signal positif aux propriétaires fonciers et aux investisseurs – une étape importante et judicieuse, notamment en ce qui concerne la pénurie de logements.

Mais il existe un droit constitutionnel de faire appel. Quel devrait être le montant de la taxe pour qu’elle soit efficace, mais qu’elle ne touche pas au droit en vigueur ?

L’émolument prévu ne devrait pas aller à l’encontre du principe de base du droit. On pourrait par exemple calculer l’émolument en fonction du revenu – un montant minimum supportable mais aussi dissuasif pour les oppositions abusives devrait également être défini. Une autre approche possible serait qu’en cas d’opposition légitime, la taxe soit ensuite remise.

Quand une opposition est-elle considérée comme abusive et qui en décide ?

Une opposition est considérée comme abusive lorsqu’elle est utilisée à des fins non prévues. C’est-à-dire lorsque l’opposition poursuit des objectifs pour lesquels elle n’a pas été conçue. Par exemple, lorsqu’elle ne sert qu’à retarder le processus ou lorsque des demandes d’indemnisation excessives sont exigées pour le retrait d’une opposition, ou encore lorsque des oppositions qui n’ont aucune chance de succès dès le départ ne font que générer des dépenses ou compliquer, voire stopper la procédure. La décision en la matière revient à chaque fois à l’autorité compétente en matière de construction.

Vous a-t-on déjà proposé de retirer l’opposition si la partie est indemnisée en conséquence ?

Oui, cela arrive malheureusement. De notre point de vue, de telles affaires vont à l’encontre de l’idée fondamentale de l’opposition. Nous considérons cela comme de la corruption et une exploitation du système juridique. Nous avons toujours rejeté de telles demandes et ne les soutenons pas.

Un autre point du plan d’action vise à pouvoir construire plus facilement et à moindre coût. Y voyez-vous un avantage potentiel ?

Tout à fait. Il convient toutefois de mentionner que les autorités disposent déjà aujourd’hui d’une marge d’appréciation leur permettant de limiter à un niveau proportionnel les exigences en matière de protection contre le bruit, l’insonorisation et l’incendie, etc. lors de rénovations. Nous pensons que les autorités doivent davantage faire usage de cette marge de manœuvre. Cela augmenterait les incitations à moderniser les bâtiments existants et pourrait conduire à moins de constructions neuves de remplacement, qui sont actuellement en partie très critiquées dans les centres. En ce sens, la mesure décrite, qui consiste à développer une stratégie à cet effet, ne fait certainement pas de mal, mais n’aura malheureusement pas non plus d’effet à court terme.

Anica Raichle, Head Development, Rimaplan AG

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