Les centres urbains sont particulièrement visés par la pénurie de logements dont on parle tant et sont soumis à une pression réglementaire. Avobis s'est penché sur les données les plus récentes afin de comparer la situation dans les trois plus grandes villes suisses, Zurich, Genève et Bâle, et de discuter des interventions (prévues) sur le marché du point de vue de l'économie immobilière.
Article de Raphael Schönbächler, Senior Consultant dans le domaine Consulting & Development
Les marchés du logement dans les centres de Genève et de Zurich sont notoirement et pas seulement depuis peu très tendus et présentent un net excédent de demande.
En juin 2023, le recensement des logements vacants indiquait un taux de vacance pratiquement nul pour la ville de Zurich, soit 0,06%. Ce chiffre exagère toutefois quelque peu la tension du marché, comme le montre le taux de rotation des logements, toujours remarquablement élevé malgré un faible taux de vacance. Pour une évaluation globale, il est conseillé de recourir, entre autres indicateurs, aux taux d’offre. Ceux-ci indiquent combien de logements sont annoncés et donc proposés sur le marché pendant une période donnée par rapport au parc immobilier. Le taux d’offre relevé par Avobis pour le mois de décembre 2023 est de 2,6% dans la ville de Zurich (CH : 3,0%), ce qui n’est que légèrement inférieur à la moyenne suisse. En décembre, près de 6 200 logements ont tout de même été proposés, dont 94% en location. Il y a donc actuellement des opportunités de déménager dans la ville de la Limmat. Les coûts de recherche sont néanmoins trop élevés compte tenu de l’énorme attractivité de Zurich, ce qui entraîne notamment des effets d’enfermement indésirables, ce qui complique à son tour les efforts de densification.
Dans la ville de Genève, le taux d’offre actuel de 2,9% (taux de vacance : 0,5%) est légèrement plus élevé qu’à Zurich et Bâle. Pour Bâle, nous mesurons un taux d’offre de 2,7%. Alors qu’à Zurich et à Genève, le taux de vacance indique une forte pénurie de logements, il est intéressant de constater qu’à Bâle, avec 1,1 pour cent, le marché du logement est nettement moins tendu, avec une valeur équivalente à celle de l’ensemble de la Suisse.
Taux d’offre (déc. 2023) et augmentation passée et prévue du nombre de logements en % du parc existant
Remarque : Extension annuelle moyenne des logements en % du parc de logements 2017 et logements autorisés en % du parc de logements 2022. Un positionnement au-dessus de la ligne des 45 degrés indique que, dans les perspectives, l’extension des logements sera moins importante que ces dernières années. Taille du cercle par rapport au taux d’offre décembre 2023. Source : Calculs et modèle d’annonce Avobis, OFS, Documedia.
Pipeline de logements rempli à Zurich, peu d’autorisations à Genève et Bâle
Dans de nombreuses régions suisses, la situation des logements vacants devrait encore s’aggraver dans les mois à venir. La raison en est l’activité de construction relativement faible. Quelle est la situation pour les trois grands centres ? Nous avons analysé les données actuelles relatives aux demandes de permis de construire et aux permis de construire de Documedia.
Même si la ville de Zurich est toujours à la traîne par rapport à ses objectifs de densification, le marché du développement se montre dynamique dans le domaine du logement. Au cours des 12 derniers mois, environ 2’650 logements ont été autorisés, qui seront donc mis sur le marché dans un avenir proche en tant que nouvelles constructions. Cela représente 1,1 % du parc de logements, ce qui est nettement supérieur aux valeurs de Genève et de Bâle avec respectivement 0,4 et 0,3 % (environ 490 et 350 logements). A Zurich, le pipeline de logements (sans compter les logements supplémentaires construits par surélévation ou extension) est actuellement plus rempli que l’extension annuelle moyenne de logements des cinq dernières années.
Les perspectives sont différentes à Bâle et à Genève, où le nombre de logements autorisés au cours des douze derniers mois est plus faible que par le passé. À Bâle en particulier, qui a connu une croissance relativement dynamique entre 2017 et 2022, l’activité de planification a nettement diminué. Cette situation ne devrait pas être attribuée exclusivement à l’ordonnance sur la protection du logement, entrée en vigueur depuis fin mai 2022. Toutefois, l’examen des demandes actuelles de transformations et d’extensions directement touchées par l’ordonnance ne laisse guère de doute sur l’influence de la réglementation du logement et corrobore les annonces d’investisseurs qui font preuve de retenue, voire se retirent de Bâle. Ainsi, les demandes de permis de construire pour des surélévations ou des extensions sont presque inexistantes.
Nous avons examiné de plus près l’ordonnance bâloise sur la protection du logement, entrée en vigueur il y a deux ans, et nous sommes renseignés auprès des services de l’État. Précisons d’emblée qu’un classement exhaustif de ce qui est encore rentable et dans quelles circonstances dépasserait le cadre de cet article de blog. Dans cette ordonnance difficile à comprendre, qui provoque de manière compréhensible une grande incertitude chez les propriétaires, il ne faut pas oublier que les surélévations, contrairement aux extensions par exemple, posent un peu moins de problèmes. Néanmoins, dans de nombreux cas, elles ne seront plus rentables en raison des loyers maximaux autorisés. Il est clair que sans mesures écologiques, qui augmentent la marge de manœuvre en matière de report des investissements, les rénovations ne seront plus guère réalisables avec la nouvelle loi. La pratique concrète en matière d’autorisation se mettra en place dans les mois à venir et montrera si, par exemple, des rénovations complètes à des endroits bien situés sont tout de même réalisables.
Régulation des loyers plutôt que promotion de l’offre
A Genève, nous pouvons observer les effets de l’intervention de l’Etat sur le marché depuis les années 1990 déjà. Les lois genevoises ont augmenté la pénurie de logements et réduit les incitations aux investissements nécessaires dans le parc immobilier. Heureusement, à Genève, il existe des zones de développement à l’intérieur et à l’extérieur des limites de la ville et Bâle présente de toute façon de grandes zones de développement et de transformation, ce qui permettra de créer de nombreux nouveaux logements à moyen et long terme.
La réglementation genevoise et bâloise, ainsi que les initiatives zurichoises émanant majoritairement de milieux politiques de gauche, telles que l’initiative « Bezahlbare Wohnungen schützen – Leerkündigungen stoppen » ou « Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich », qui sont encore en suspens auprès du Conseil d’Etat ou se trouvent au stade de la collecte, ne visent pas à promouvoir davantage de logements, mais à les rendre plus abordables. Il s’agit en fin de compte de régulations des loyers qui s’attaquent au résultat de la pénurie – les prix des logements. Il convient toutefois de mentionner que ces régulations traitent également de la répartition de l’offre entre les différentes couches sociales et donc d’un sujet pour lequel le marché seul ne peut pas atteindre tous les objectifs sociaux.
Selon la logique économique, de telles interventions sur le marché entraînent (malheureusement) une pénurie qui, à son tour, fait monter les prix. A Bâle, ce sera tout simplement le cas dans le secteur des nouvelles constructions. Les locataires existants resteront ainsi plus longtemps que nécessaire dans leur logement et les personnes qui souhaitent emménager ou déménager seront désavantagées. Les interventions sur le marché conduisent presque toujours à d’autres interventions, comme l’obligation de rénovation récemment introduite à Genève, car le nombre de bâtiments rénovés sur le plan énergétique est inférieur à la moyenne et les objectifs climatiques ne sont donc pas atteints.
Les données du marché du logement à Bâle ne plaident pas pour la nécessité d’une réglementation « stricte »
En comparaison avec Genève et Zurich, le niveau des loyers proposés à Bâle se révèle nettement plus modéré. Le nombre d’annonces montre que dans la ville rhodanienne, l’offre de logements à loyer modéré ne peut pas être considérée comme très critique, du moins pas à l’heure actuelle. Il ne s’agit pas non plus d’un site économique où les salaires sont bas. Cela permet de supposer que l’ordonnance sur la protection du logement dépasse nettement son objectif, compte tenu des effets négatifs qu’elle accepte – pour autant que son application par la commission compétente soit interprétée aussi strictement que beaucoup le craignent.
Les leviers contre la pénurie de logements existent
Il a été suffisamment étudié qu’une grande partie des réserves ou du potentiel de densification en Suisse se trouve sous forme de réserves internes sur des terrains déjà construits mais sous-utilisés. Il est donc évident que des déclassements supplémentaires offrent un levier considérable pour la création de logements supplémentaires. Même dans le cas des propriétés par étage, une surélévation peut permettre de se procurer les moyens nécessaires à une rénovation à grande échelle (vente du potentiel d’utilisation à un investisseur) et à une densification.
Les grands centres se prêtent au dézonage, car les surélévations et les nouvelles constructions sont plus rentables dans les zones bien situées. Dans les zones moins bien situées, les rénovations sont souvent plus économiques. Reste à savoir si cela doit être généralisé, comme dans le cas de la dernière initiative zurichoise « Mehr Wohnraum durch Aufstockung – quartierverträgliche und nachhaltig ». Mais si l’on veut rapidement plus de logements, et pas seulement dans les agglomérations, on ne peut pas éviter le dézonage et les surélévations, car dans les zones densément peuplées, les nouvelles constructions ne sont souvent pas envisageables pour des raisons de droit de la construction. Et comme les surélévations sont chères, en particulier pour les bâtiments anciens, il vaut mieux avoir des réserves pour deux étages supplémentaires plutôt qu’un seul, afin que cela soit rentable. On reproche à l’initiative que les surélévations ne feraient qu’augmenter le nombre de logements de luxe. Nous estimons que ce risque est faible, car pour de nombreux bâtiments, le positionnement pour la classe moyenne devrait être judicieux. Enfin, outre la promotion de logements à prix modérés par le biais de coopératives, il faut aussi suffisamment de logements pour la classe moyenne.
Avobis, partenaire de l’analyse et de la stratégie en matière de logement
Si vous prévoyez – à Bâle également – votre rénovation énergétique, Avobis se fera un plaisir de vous aider en vous fournissant un calcul de rentabilité complet et des recommandations de mesures. Pour les communes, nous recommandons d’étudier tout d’abord les conditions du marché local au moyen d’analyses de l’habitat afin de discuter des besoins spécifiques à chaque segment et d’élaborer sur cette base la stratégie en matière d’habitat par des mesures ciblées.
