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Périodes de financement turbulentes

Business Strategy, Finance And Investment Concept. Businessman U

Naviguer en période de taux d'intérêt difficiles

Article spécialisé de Burak Er, Head Research et Senior Consultant Financing, dans Immobilien Business

Dans un contexte où les taux d’intérêt augmentent et où les prêteurs deviennent plus prudents, le financement immobilier devient de plus en plus complexe et coûteux. C’est dans ce cadre qu’Avobis intervient.

L’augmentation des primes de risque indique la réticence croissante des prêteurs. L’incertitude entourant le rachat du CS par l’UBS a renforcé le risque dans le secteur bancaire. Cela se manifeste surtout par la hausse des spreads de swap, qui reflètent la différence entre le taux de swap et le rendement des emprunts fédéraux (voir graphique 1). En outre, les banques ne répercutent pas seulement cette prime sur les emprunteurs, mais aussi d’autres risques de marché. Elles le font en facturant une marge de crédit plus élevée, ce qui conduit globalement – malgré la baisse des rendements obligataires – à des taux de crédit toujours élevés (voir figure 2).

Les banques deviennent plus sélectives

De nombreuses banques n’étendent plus leurs activités hypothécaires au-delà de leur domaine de base et se concentrent exclusivement sur leurs domaines principaux. Une telle approche prive le marché d’une part de concurrence et affaiblit la position de négociation des emprunteurs. Dans un environnement de taux bas, les directives d’octroi de crédit étaient souvent considérées comme trop restrictives. En conséquence, elles étaient contournées par des crédits vus comme des exceptions à la Politique. Le respect plus strict des directives internes de la banque en matière de taux d’avance, de règles de capacité financière et de taux d’amortissement limite la marge de manœuvre des preneurs d’hypothèques et peut, dans des cas extrêmes, conduire à un refus de la demande de crédit.

Une approche professionnelle et une présence active sur le marché sont requises

Les banques centrales signalent unanimement une politique monétaire restrictive pour une durée indéterminée, ce qui complique encore la situation. Dans cet environnement, même pour les acteurs de l’immobilier ayant des affinités avec le financement et disposant d’un bon réseau, il devient de plus en plus ardu d’assurer un refinancement impeccable pour leurs projets. La réalisation de projets de construction et d’autres projets d’investissement est également confrontée à des difficultés croissantes lorsqu’il s’agit de garantir le financement nécessaire et de mettre en œuvre les projets de manière rentable.

Au milieu de l’incertitude actuelle du marché, il est essentiel de revoir sa structure de financement, y compris pour les crédits existants, et de l’ajuster en fonction des conditions et exigences changeantes. Dans un tel contexte de hausse et de volatilité des taux d’intérêt (voir figure 3), le marché exige une présence active et une approche professionnelle pour réussir. Pour tous ces sujets, Avobis apporte son soutien et ses conseils grâce à ses experts et à son vaste réseau de bailleurs de fonds pour toutes les questions de financement.

Financement mezzanine : une autre option quand rien ne va plus

Outre le financement bancaire traditionnel, il existe des modèles de financement alternatifs, comme le financement mezzanine. Ce prêt subordonné peut être particulièrement adapté pour garantir les liquidités ou comme financement de transition. En raison de son caractère risqué, cette forme d’obtention de capitaux peut être coûteuse. C’est pourquoi une procédure d’appel d’offres professionnelle pour le financement et une comparaison approfondie des offres sont essentielles.

Bien que le financement mezzanine soit légalement considéré comme un financement externe, ce qui rend les charges d’intérêts fiscalement déductibles, il peut arriver que les autorités fiscales remettent en question les conditions de ces financements. Cela se produit notamment lorsque les prêts proviennent de parties proches ou d’actionnaires. Dans ces situations, il peut s’avérer nécessaire que l’emprunteur prouve que les conditions de financement sont conformes au marché.

Avec sa vaste expérience dans le placement de capitaux de tiers, y compris les financements mezzanine, Avobis est un acteur de premier plan dans ce secteur. Notre expertise et notre réseau étendu nous permettent de vous soutenir dans l’obtention de financement mezzanine tout en vous fournissant une analyse détaillée sur la conformité du financement par rapport aux normes du marché.

Face à l’incertitude actuelle, nous vous offrons liquidité et flexibilité. Comptez sur un partenaire fiable : Avobis. Contactez-nous dès maintenant pour trouver la solution de financement adaptée à vos besoins.

Illustration 1: 10ans Swap-Spread
Remarque : la marque grise représente la période de mars au cours de laquelle la situation du CS s’est aggravée et où, finalement, la reprise par l’UBS a été officiellement annoncée.
Source : Refinitiv Eikon, au 28.08.2023
Illustration 2: Courbe des taux hypothécaires
Remarque : la courbe des taux hypothécaires est établie sur la base de la moyenne des taux d’intérêt vitrines de différents bailleurs de fonds. Les taux d’intérêt hypothécaires sont subdivisés en rendement des obligations fédérales (surface inférieure), marge de swap (surface moyenne) et marge de crédit (surface supérieure). La marge de crédit correspond à la différence entre le taux d’intérêt hypothécaire et le taux swap avec la même durée.
Source : Refinitiv Eikon, Avobis, au 28.08.2023
Illustration 3: Taux d’intérêt des crédits hypothécaires d’une durée de 7 à 10 ans
Remarque : le graphique se base sur les enquêtes de la BNS. Il porte sur les taux fixes des crédits garantis par gage immobilier destinés au financement de biens immobiliers en Suisse. Sont représentés le nombre de nouveaux contrats de crédit et les valeurs médianes ainsi que les quantiles à 25% et 75% des taux d’intérêt. 
Source : Refinitiv Eikon, BNS, au 28.08.2023

Naviguer dans des périodes de taux d’intérêt délicates

Face à la montée des taux d’intérêt et à la prudence croissante des prêteurs, il est essentiel de naviguer habilement. Avobis trouve pour vous le financement idéal tout en assurant liquidité et flexibilité durant ces temps incertains.

	
Noemi Miras Rund

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Noémie Miras

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