Quand devient-il financièrement intéressant d’entreprendre une rénovation énergétique ?

Article de Mauro Formoso, consultant en immobilier dans le domaine du conseil et du développement

Pour illustrer le rapport coûts/bénéfices d’une rénovation énergétique, prenons l’exemple fictif d’un immeuble d’habitation situé à Winterthur. Construit en 1985, cet immeuble est équipé d’un chauffage au gaz et compte 12 appartements. Sa surface habitable totale est de 1 080 m² et sa surface de référence énergétique (SRE) est de 1 380 m². Notons que l’enveloppe du bâtiment n’est actuellement pas isolée et que la rénovation est entreprise alors que l’immeuble est toujours habité.

Calculer différents scénarios – en fonction de l’orientation stratégique

Avant de procéder à une rénovation, il est impératif de vérifier l’orientation stratégique de l’immeuble. Selon l’emplacement et le type de bâtiment, cela peut signifier que différents thèmes deviennent pertinents pour la définition des scénarios : le cadre juridique de la construction, les qualités du plan, l’aménagement des espaces extérieurs et les sources d’énergie possibles, par exemple. Souvent, la rénovation énergétique n’est qu’une des mesures à combiner qu’il convient d’envisager. Dans le cas présent, nous avons étudié deux variantes de rénovation :

La variante « Poursuite dans l’existant » prévoit un assainissement superficiel du toit en pente et de la façade. Concrètement, le lattage et l’étanchéité du toit sont remplacés, et les fissures de la façade sont assainies, y compris une nouvelle peinture de façade. Des fenêtres à triple vitrage isolant seront installées. Le chauffage au gaz sera remplacé par un nouveau chauffage au gaz plus efficace. Les coûts d’assainissement s’élèvent à CHF 745’000.

La variante « rénovation énergétique » prévoit le remplacement complet du toit en pente. Outre le remplacement du lattage et de l’étanchéité du toit, une isolation entre et entre les chevrons extérieurs est mise en place avec des panneaux de fibres de bois de 20 cm d’épaisseur. Les façades seront enveloppées d’une isolation thermique extérieure (laine de roche) de 18 cm d’épaisseur et seront recrépies et peintes. Comme pour la variante « Poursuite dans l’existant », des fenêtres à triple vitrage isolant seront installées. Le chauffage au gaz est remplacé par une pompe à chaleur à sonde géothermique. Les coûts d’assainissement s’élèvent à CHF 1’155’000. Le surcoût de la rénovation énergétique par rapport à la première variante s’élève donc à environ CHF 410’000, soit une augmentation de 55%.

Que signifient ces variantes de rénovation pour les propriétaires par étage ?

L’un des principaux avantages des rénovations énergétiques pour les immeubles occupés par leurs propriétaires est la réduction significative des coûts énergétiques. Dans notre exemple, après avoir réalisé la rénovation énergétique, les besoins en énergie sont réduits de 2,8 fois par rapport à la variante « Poursuite dans l’existant ». De plus, les émissions de CO2 diminuent, étant approximativement sept fois moins élevées. De ce fait, nous anticipons une réduction des coûts annuels d’environ 20 300 CHF. Pour estimer ces économies, nous avons utilisé les tarifs actuels des services municipaux de Winterthur en ce qui concerne les prix de l’énergie. Nous prévoyons que les investissements supplémentaires pour la rénovation seront amortis en l’espace d’une vingtaine d’années, grâce exclusivement à la réduction de la consommation d’énergie. Lorsque l’on prend en compte les subventions cantonales et communales (qui s’élèvent, dans cet exemple, à environ 118 000 CHF), l’amortissement des coûts supplémentaires est atteint après environ 14 ans. Par conséquent, le rendement de cet investissement supplémentaire est estimé à 7,0%.

Quel est l’impact de ces variantes de rénovation sur les immeubles de rapport ?

Dans les immeubles de rapport, les locataires bénéficient directement de la réduction des coûts énergétiques suite à des rénovations énergétiques. Cependant, les investissements qui ajoutent de la valeur à la propriété peuvent se répercuter sur le loyer. Selon l’art. 14, al. 1, de l’OBLF, les coûts des rénovations complètes sont généralement perçus comme augmentant la valeur du bien de 50 à 70%. Dans la pratique, certaines rénovations sont inévitables ; par exemple, lors du remplacement de fenêtres, les nouvelles installations auraient naturellement de meilleures valeurs d’isolation U. Si un chauffage au gaz est remplacé par un modèle plus efficace mais similaire, cela est vu comme une amélioration offerte par le bailleur et peut être répercutée sur les loyers, contribuant à une plus-value de 10%. Suite à la rénovation énergétique, nous anticipons environ CHF 16’900 de revenus locatifs supplémentaires chaque année grâce à ces améliorations. Nous prévoyons que les investissements supplémentaires seront amortis en l’espace de 24 ans. En tenant compte des subventions cantonales et communales (soit environ CHF 118’000 dans cet exemple), cet amortissement est atteint en environ 17 ans. Le rendement de cet investissement supplémentaire est donc de 5,8%.

Cela en vaut-il la peine ou non ?

Bien que nos chiffres soient des estimations, ils suggèrent qu’à long terme, les investissements dans les rénovations énergétiques sont économiquement judicieux. La durée de vie totale pondérée des éléments de construction, basée sur les coûts d’investissement, est estimée à 38 ans. L’amortissement des coûts supplémentaires survient bien avant cette période, comme le démontrent les calculs précédents.

Notre analyse est prudente. Par exemple, l’ajout d’un système photovoltaïque améliorerait encore le rapport coûts/bénéfices de la pompe à chaleur à sonde géothermique. Nous n’avons pas non plus pris en compte les avantages fiscaux : les dépenses en faveur de mesures d’économie d’énergie peuvent être déduites des impôts sur une durée maximale de trois ans.

En fin de compte, il est généralement rentable d’entreprendre des rénovations énergétiques, même en dehors des subventions et des incitations fiscales, afin de préserver la valeur marchande d’un bien immobilier. La transition vers une économie nette zéro comporte différents risques, réglementaires et de marché, qui pourraient, à l’avenir, diminuer considérablement la valeur de certains biens immobiliers.

Planifiez votre rénovation énergétique avec Avobis

Les programmes d’encouragement diffèrent d’un canton à l’autre et également au niveau communal. Les subventions doivent généralement être approuvées avant le début des travaux, une demande ultérieure n’est souvent pas autorisée. Nos experts vous aident à calculer et à évaluer les différents scénarios et possibilités, vous accompagnent dans la mise en œuvre et vous aident aussi concrètement lorsqu’il s’agit de demander les différentes subventions au bon moment.