Les institutions de prévoyance suisses sont confrontées au défi d'adapter leurs stratégies d'investissement aux exigences écologiques urgentes. La nécessité de réduire les émissions de CO2 oblige à intégrer profondément les critères de durabilité dans le processus décisionnel. Dans ce contexte, la transformation de la durabilité en une grandeur mesurable est exigeante, surtout en raison de la disponibilité actuelle des données et de la diversité des certificats.
Le secteur se focalise actuellement sur la réduction des émissions de CO2 comme dénominateur commun des efforts de durabilité. La nécessité de disposer de données et d’analyses pertinentes demeure. « L’état actuel des données et la diversité des certificats et des normes rendent cette tâche exigeante », souligne Ramon Scussel, Head Investment Products chez Avobis. Le glissement vers les placements durables modifie la composition des portefeuilles et la rend de plus en plus complexe. Les considérations financières doivent désormais être complétées par des objectifs écologiques. Les biens difficiles à rénover perdent de leur attrait, tandis que les biens immobiliers durables sont privilégiés. Il en résulte un intérêt croissant pour les objets et les véhicules d’investissement conformes au développement durable, qui sont à la fois rentables et en accord avec les objectifs d’investissement liés à l’environnement.
Malgré la complexité accrue et les coûts plus élevés, les études montrent que l’immobilier durable peut conduire à de meilleurs rendements. Des revenus locatifs plus élevés, des charges plus faibles et un taux de capitalisation plus efficace contribuent à des rendements nets plus élevés. Ces biens immobiliers durables présentent également un taux d’occupation plus élevé, des risques réglementaires moindres et une usure plus efficace, ce qui augmente encore la valeur totale du bien. « Dans les années à venir, le renforcement des réglementations rendra de plus en plus difficile la vente d’immeubles non conformes aux normes ESG à des prix acceptables, ce qui permettra d’externaliser le problème du repositionnement », explique Ramons Scussel.
L’évaluation qualitative de la pratique : la voie vers la conformité ESG
Pour avoir un aperçu de la mise en œuvre pratique, il vaut la peine de jeter un coup d’œil sur le reporting ESG dans la pratique. L’ASIP, Association suisse des institutions de prévoyance, a publié une norme de reporting ESG pour les caisses de pension, en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Cette directive attend des caisses de pension qu’elles publient pour la première fois pour l’exercice 2023 les indicateurs de durabilité qu’elles contiennent. Cette standardisation crée une uniformisation qui permet d’évaluer la qualité des données des caisses de pension en matière d’indicateurs ESG.
Les ratings de portefeuille du GRESB se sont notamment établis pour les placements immobiliers directs et indirects. Au niveau des objets, différents certificats tels que Minergie, SNBS, 2000 Watt Areal ou DGNB sont appliqués en Suisse. Il existe cependant encore un besoin d’uniformisation dans ce domaine, afin de rendre les différentes normes et notations comparables. « Il est essentiel pour tous les investisseurs institutionnels que les stocks soient orientés vers l’avenir afin de ne pas être pressés par le temps ou même de risquer des ‘stranded assets’ », conclut Ramon Scussel.
Le plus grand défi reste la qualité et l’obtention des données. Les investisseurs institutionnels continuent de souligner l’importance de la conformité ESG, comme en témoigne la demande croissante de produits financiers labellisés ESG. L’environnement actuel des taux d’intérêt a pour conséquence que moins de capitaux sont investis dans le marché immobilier. Cela pousse à son tour les changements dans les portefeuilles immobiliers des caisses de pension, des fonds et des fondations de placement à créer de la valeur intrinsèque et à orienter les portefeuilles vers l’avenir.
Dans les années à venir, il sera de plus en plus difficile de céder des biens immobiliers non conformes aux critères ESG à des prix acceptables en raison du durcissement des réglementations. Le repositionnement deviendra donc une préoccupation centrale pour éviter les stranded assets. L’accent mis sur l’ESG va continuer à se renforcer dans la pratique, à mesure que la mise en œuvre des normes et la demande de produits financiers durables augmentent. Les développements des cinq prochaines années seront décisifs pour assurer une transformation durable dans le secteur.
Investir maintenant
Le Avobis Swiss Residential Fund vous offre la possibilité d’investir dans des biens immobiliers neufs et à faible CAPEX dans toute la Suisse. C’est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui ont déjà un portefeuille immobilier, mais qui commence à vieillir.
Avobis Swiss Residential Fund
Aperçu approfondi de ce sujet dans notre Avobis Outlook Immobilier de rendement résidentiel
Le marché immobilier a connu des années turbulentes dans un contexte d’inflation et de hausse des taux d’intérêt. Vous trouverez ici des insights sur les évolutions clés du marché de l’immobilier de rendement résidentiel au cours des deux dernières années et verrez nos conclusions sur les opportunités du marché pour l’année 2024 à venir.
L’Avobis Outlook Wohnrendite-Immobilien 2024 s’adresse à tous les investisseurs qui souhaitent approfondir leur compréhension des conditions actuelles du marché et acquérir une perspective claire pour leurs stratégies d’investissement.
Outlook Immobilier de rendement résidentiel
Contact
Brandschenkestrasse 38
8001 Zürich