Les années 2022 et 2023 ont marqué une phase de changement dans le secteur immobilier, qui a posé des défis aux investisseurs. Les hausses rapides des taux d'intérêt et la baisse des prix des fonds immobiliers qui s'en est suivie ont laissé une impression durable. Mais à l'aube de 2024, un changement positif se dessine. Nous jetons ici un regard sur les évolutions de ces dernières années et voyons quelles perspectives cette année réserve aux acheteurs et aux vendeurs.
Les deux dernières années ont été marquées par une hausse brutale des taux d’intérêt et l’incertitude qui en a résulté sur le marché immobilier. Les investisseurs institutionnels ont soudain été confrontés à de possibles corrections de valeur dans leurs portefeuilles immobiliers. Alors que les valeurs immobilières cotées en bourse ont réagi rapidement à ces changements, un écart s’est formé sur le marché des transactions entre les prix envisagés par les acheteurs et les vendeurs. Cette phase a entraîné une stagnation du marché et une baisse de la liquidité.
Les objets bien situés au niveau micro et macro et présentant peu de risques continuent d’atteindre de bons prix. Et les biens immobiliers conformes aux normes ESG sont également attractifs. C’est en particulier chez les investisseurs institutionnels que nous observons des épurations de portefeuille dans ce sens : « Nous constatons que les investisseurs institutionnels se désinvestissent, en particulier des immeubles non conformes aux critères ESG ou qui ne correspondent plus au portefeuille », déclare Martin Brüngger, Head Transactions chez Avobis. Cela ne signifie pas dans tous les cas qu’ils réduisent leur parc immobilier – selon la situation, ils vendent et rachètent.
Harmonisation des rendements
Selon les avis des experts, la phase haute des taux d’intérêt, due à des facteurs exogènes tels que les pénuries de livraison et la hausse des prix des matières premières, devrait laisser place à un ralentissement. Avec le recul de l’inflation, les analystes s’attendent à des baisses de taux et à une réorientation de la politique monétaire dès la prochaine réunion de mars 2024. « Cela pourrait entraîner une baisse des taux d’intérêt du marché et accélérer la voie vers une harmonisation des attentes en matière de rendement entre acheteurs et vendeurs », explique Martin Brüngger. Des coûts d’intérêt plus bas et une politique monétaire moins restrictive entraînent des conditions de crédit plus accommodantes et la demande de biens immobiliers augmente. L’évolution attendue pour 2024 indique une clarification des différences d’évaluation et une réduction de l’incertitude sur les taux d’intérêt, ce qui promet des impulsions positives pour les objets de rendement.
Les tendances persistantes de désinvestissement des investisseurs institutionnels, en particulier dans le secteur non conforme aux normes ESG, offrent des opportunités aux acheteurs semi-professionnels. « Pour les immeubles conformes aux normes ESG, les investisseurs institutionnels restent les acheteurs potentiels », souligne Martin Brüngger. Les investisseurs semi-professionnels ont une plus grande marge de manœuvre dans la conception de leurs portefeuilles, car ils ne sont pas réglementés et n’ont pas d’obligation de reporting. Ils ne doivent donc pas, par exemple, justifier d’une trajectoire de réduction des émissions de CO2 et ils ont également une tolérance au risque un peu plus élevée et peuvent par exemple mieux gérer les logements vacants. En contrepartie, les attentes de rendement sont un peu plus élevées.
Le marché immobilier connaît des changements et 2024 pourrait être une année de stabilisation et de nouvelles opportunités. Les acheteurs et les vendeurs devraient se préparer au retour attendu des taux d’intérêt bas et élaborer des stratégies pour tirer profit des changements qui se profilent.
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Le marché immobilier a connu des années turbulentes dans un contexte d’inflation et de hausse des taux d’intérêt. Vous trouverez ici des insights sur les évolutions clés du marché de l’immobilier de rendement résidentiel au cours des deux dernières années et verrez nos conclusions sur les opportunités du marché pour l’année 2024 à venir.
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